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千葉県千葉市・土地





 ご所有の遊休戸建ての売却をB様より依頼されました。
 B様の先代がA様の先代に土地の一部を売却されていました。
 A様土地は、建築基準法の道路(かつ公道)に面していないため、
 「囲繞地」となり、B様土地を日常的に通行しているという複雑な状況でした。

 A様とB様は面識はあるものの、親交の薄いため売却に関しては、
 センチュリー21プライムがA様B様と各々折衝交渉を行いました。
 B様にとっては、A様の囲繞地通行権の存在する土地であると、価値が減少すること。
 A様にとっては、囲繞地通行権により日常的に自己所有地に出入りすることができるものの
 建築基準法の接道要件を満たしていないため、再建築ができない状態でした。
 いざ売却となると売却価額が簡単に決定できるものではありません。
 担当者の異動というハプニングもありましたが、複数回の 面談折衝を経て、
 A様B様同時にご売却の段とすることができました。

 【担当者より】
 昭和30年代に現所有者の親御様が取得された不動産でしたので、
 正確な測量図がありませんでした。
 また、A様とB様との境界も明確でなく、「あいまい」な土地状態でした。
 売却をスタートするにあたり、正確な土地面積を求めることを第一ステップとしました。
 「確定測量」を行うことをご提案しました。
 しかし、費用が60万円以上する事もあり、
 「なんで、手放す土地を測量しないといけないんだ」とお言葉をいただき、
 ご説明とご了解をいただくまでに数週間要しました。
 前任の担当者からの面談記録が正確に保管されていたので、
 異動者の引継ぎ案件を任された私にとって仕事をすすめやすいことも
 売却の成功につながったと思います。
 特にA様土地は、過去に3社以上の不動産業者が売却を試みたが成就しなかった土地で、
 その時の査定価格の1.5倍で今回成約できたことでお喜びいただきました。



千葉県四街道市・マンション





 所有されているマンションから戸建への住み替えを決断されたM様。
 以前からご所有の土地にマイホームを建築されました。
 マイホーム着工後にマンション売却を当社に依頼されまして
 マイホーム完成1か月前に売却が決まりご新居の引越しもスムーズにできました。
 M様奥様よりマンションの設備立地などの利便性について
 大変丁寧にご説明を賜りましてとても感謝しております。

 【担当者より】
 一般的なファミリータイプのマンションは70㎡~80㎡の面積のものが多いなか、
 M様マンションは、100㎡超の比較的大きなサイズのマンションです。
 したがい、販売価格も「取引事例」に基づく査定法ですと、
 査定坪単価は相場でみこんでも査定価額が高額になりました。
 いわゆる「売れ筋」の価格帯より30%程度高い価格帯になりました。

 購入見込みのお客様の探索を広範囲に行うことに販売戦略を決め込み、
 狭い範囲に有効な手段である「折込チラシ」ではなく、
 インターネット広告の活用に営業戦略を絞込み販売促進費用を投下しました。
 広範囲にインターネットで広告をすると遠隔地の購入見込み客の方へ情報は届きますが、
 ご興味を持たれた方が、一両日には、お部屋の内覧にお越しいただけません。

 それを解決する方法として、お部屋内部の写真を数多く取りそろえ引合いのあった
 購入見込みの方にDVDにコピーして宅急便でお送らせていただきました。
 室内写真も販売スタート時は、社内撮影スタッフで撮影したものをご提供させておりましたが、
 より訴求力の高い「プロカメラマン」に依頼して作成したものを購入見込みの方に
 お送りすることに変更しました。



千葉県四街道市・マンション





 故郷に戻ることになり、マンションの売却を決断されたSさん。
以前当社でご自宅を売却された、趣味のスポーツのお仲間より
 センチュリー21プライムをご紹介いただき、当社に売却をご依頼下さいました。

 当社は、地元密着、お客様の立場に立った営業活動で、
 創業25年、お陰様でお取引下さったお客様からのご紹介のお客様も数多くいらっしゃいます。
 S様のマンションは、売却ご希望価格でのご成約が実現、大変ご満足いただけました。

 【担当者より】
 プロカメラマン撮影による室内写真のみでなく、
 マンション共用部や周辺写真を多用したカラー折込チラシを作成。
 当マンションの充実した共用施設や高級感をアピールする事により、
 当エリアで中古マンションをお探しのお客様の目に必ず止まり、
 新生活をイメージしていただける様な広告戦略を展開しました。
 また、売主のS様邸には度々足を運び、
 早期売却に向けたプロならではの具体的なアドバイスをさせていただきました。
 おかげ様でS様の愛犬とも仲良しになりました。



千葉県四街道市・土地







 バブル時(約20年前)に土地を購入したS様。
 現在は都内 のマンションにご家族で居住。
 四街道市に住宅建築の予定がなくなり土地の処分にセンチュリー21プライムにご相談

 【売却までの経過】
 売却にあたり、希望金額が、いくつかの大手不動産会社の査定額が
 これを下回っていたためセンチュリー21プライムに相談いただきました。
 わたしが査定にあたり現地の土地を見学させていただいたところ、
 S様の土地は約40年前の分譲地の一角にあり、
 周囲はすでに既存住宅が建築され、S様の土地だけポツンと更地になっていました。

 北側が道路に面しておりましたが、南側が約3mの法面(のりめん)になっており
 その法面には木が生い茂っておりました。
 また、その法面は「がけ条例」に抵触する恐れがあることが、簡単な調査でわかりました。
 しかし、S様が土地購入の際には不動産が確実に右肩上がりで値上がりする時代でしたので、
 購入先の不動産会社から説明もなく、特別にその「法面」を気にされないで購入されたようです。
 「がけ条例」に抵触すると住宅建築の際に境界線から空地を取る必要が生じたりします。
 そこで、わたしは、ご費用はかかるものの
 土地の測量と「がけ」の高低差の測量をすることをおすすめしました。

 大切な不動産を次の方にバトンタッチする以上、
 現状をしっかりと把握することにより購入見込みの方に
 正確な情報伝達をすることができるのは売主様にとって大きなメリットですから
 費用負担は生じるものの高所大所から考えるとアドバイスせざるを得ませんでした。

 このことは基本的なことですが、
 ほかの不動産会社からはそのようなアドバイスがなかったようです。
 当初は、S様も売却するにあたり「出費」することに戸惑っておりましたが、
 高額な不動産で購入者の心理も考えると測量をすることが望ましいことだと、
 最終的にご理解くださいました。



千葉市内戸建


 ビフォー アフター

※同社施工例写真です。



 ビフォー アフター

※同社施工例写真です。



 ご所有されていた戸建からマンションへの住み替えを決断されたY様。
 お子様も独立し、ご夫婦2人暮らしになったことから、
 千葉市内のマンションへのお住み替えを決断され、
 住み慣れたご自宅を売却することとなりました。

 【担当者より】
 築後20年以上経過しており、壁紙やフローリング等は経年劣化の箇所が多く見受けられました。
 しかし売主様から自己資金でリフォームを行うのは困難な状況でした。
 そこでリフォーム工事費用は当社で立て替えし、
 壁紙やフローリング、洗面所などをリフォームしました。
 リフォーム費用は売買契約後に売主様からお支払いいただきました。
 その為、売主様はリフォーム工事を行い近隣で売り出ししていた類似物件と比較しても
 15%程度高い金額で売却することができました。
 また同時にインスペクションを行い、現在のご自宅の状況を第三者に検査をしてもらい、
 その結果を買主様へご提案できたことも相場より高く売却が決定した要因と考えられます。
 売り出しをしてから2ヶ月で売却が決まり、
 市場への「売れ残り感」が出る前に売却することができました。




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